Aktuelles

Endrenovierung kann einzelvertraglich vereinbart werden

Nach einer Entscheidung des BGH ( AZ ZR VIII 71/08) kann die Übernahme einer Endrenovierung individuell vereinbart werden. Herbei ist es dann unerheblich, ob die Shönheitsrepraturklausel wirksam ist oder nicht.

Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der BGH (AZ: VIII ZR 181/07) hat nun entschieden, dass der Vermieter keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung hat, wenn er in seinen Mietverträgen eine unwirksame Schönheitsreparaturkausel verwandt hat. Damit ist er der Rechtssprechung einiger Oberlandesgerichte entgegengetreten. Zur Begründung führt der BGH aus, dass eine solche Mieterhöhung keine Stütze im Gesetz finde, da dort das Mieterhöhungsverfahren abschließend geregelt sei. Mit dieser Entscheidung ist wieder ein Stück mehr Klarheit in der Rechtsprechung zu den Schönheitreparaturen geschaffen worden.


Mangelhafte Rußpartikelfilter

Wir weisen darauf hin, dass Autofahrer, denen in ihr Fahrzeug ein schadhafter Rußpartikelfilter einebaut wurde, darauf drängen sollten, dass ihnen von der Werkstatt der neue Einbau schriftlich zugesichert wird. Anderenfalls kann der Anspruch auf einen Neueinbau verloren gehen, da die Gewährleistungsfrist nach zwölf Monaten ausläuft. Erhalten die Autobesitzer eine solche schriftliche Zusicherung nicht, sollte zur Rechtswahrung sofort gehandelt werden. Dies empfiehlt auch der ADAC.

Neue Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen

In einer Entscheidung des BGH hat dieser ausgeführt, dass die Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, dass der Mieter bei Schöneitsreparaturen nicht ohne Zustimmung von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, unwirksam ist. Die Folge ist, Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. (BGH AZ: VIII ZR 199/06) Damit dürften viele Mietverträge betroffen sein, welche die Wohnungswirtschaft in den vergangenen Jahren abgschlossen hat.

Grundlegende Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) zum 01.07.2007 in Kraft

Nachdem der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht eingeführt wurde, haben sich Frau Rechtsanwältin Margarete Scharninghausen und Herr Rechtsanwalt Christian Franz aus der renommierten Kanzlei Dr. BAUN, GUTSCHE, BRAUNHOLZ, ANGERMANN, in Kassel bereits im Jahr 2006 als Fachanwälte auf diesem Gebiet qualifiziert.

Frau RAin Scharninghausen, die auf eine über 15-jährige Erfahrung, und Herr RA Franz, der auf eine über 10-jährige Erfahrung auf diesem Rechtsgebiet zurückblicken, möchten die wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentumsrecht, welches zum 01.07.2007 in Kraft tritt, für Sie ansprechen: Nach den Zielvorstellungen des Gesetzgebers sollte die Willensbildung der Eigentümer durch Schaffung neuer Beschlusskompetenzen erleichtert werden. Auslöser hierfür war insbesondere die Entscheidung des BGH zu den sogenannten Zitterbeschlüssen. Des weiteren war die während des Gesetzgebungsverfahrens ergangene Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu berück-sichtigen und letztlich sollte das WEG-Verfahren in das Verfahren der ZPO überführt werden. Teilrechtsfähigkeit

Das Gesetz bestimmt in § 10 WEG nunmehr die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümer-gemeinschaft. Danach kann die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigen-tümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Auch die Zuordnung des Verwaltungsvermögens ist nun konkret geregelt und der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zugewiesen. Auswirkungen hat diese Teilrechtsfähigkeit insbesondere bei der Haftung der Eigentümer für Verwaltungsschulden. Während bislang jeder Eigentümer in voller Höhe für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden konnte, ist nun die Haftung begrenzt bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils. Die Nachhaftung ausgeschiedener Eigentümer ist auf fünf Jahre begrenzt. Betriebskosten

Hinsichtlich der Kostenverteilung im Rahmen der Betriebskosten wurde die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft erweitert. Die Gemeinschaft kann nun durch einfache Mehrheit die Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie Kosten der Verwaltung in Abweichung von dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilerschlüssel festlegen, z.B. insbesondere wenn Wasseruhren oder sonstige Erfassungsgeräte eingebaut wurden. Bauliche Veränderungen

Bei der Umsetzung von Modernisierungsarbeiten galt bisher das Allstimmigkeitsprinzip, d.h., dass alle Miteigentümer zustimmen mußten. Jetzt besteht die Möglichkeit, mit einer sogenannten qualifizierten Mehrheitsregelung Maßnahmen zur Modernisierung aber auch zur Instandsetzung und baulicher Veränderung umsetzen zu können. Bei der qualifizierten Mehrheit müssen 3/4 der Wohnungseigentümer, von denen zugleich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert werden müssen, zustimmen. Auch eröffnet nun § 16 Abs. 4 WEG eine entsprechenden Beschlusskompetenz bezogen auf eine abweichende Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandsetzung, Modernisierung oder baulicher Veränderung im jeweiligen Einzelfall mit der vorstehend beschriebenen Mehrheit. Verwalterbestellung

Bei der Verwalterbestellung wurde für die Erstbestellung des Verwalters diese auf höchstens drei Jahre begrenzt. Des weiteren wurde dem Verwalter nunmehr die zusätzliche Aufgabe übertragen, eine sogenannte Beschlusssammlung zu führen, in der Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen aufzuführen sind. Es soll so den Erwerbern erleichtert werden, sich über die durch Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen geprägte Rechtslage der Gemeinschaft zu informieren. Verfahrensrecht

Für das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen gilt künftig nun das Verfahren der Zivilprozessordnung. Das bedeutet insbesondere für nicht anwaltlich vertretene Personen, dass diese nunmehr ihren Sachvortrag auf Richtigkeit und Vollständigkeit nachhaltig überprüfen müssen, da der bisherige sogenannte Amtsermittlungsgrundsatz entfällt. Hier kann man sich jetzt nicht mehr darauf verlassen, dass -wie bisher grundsätzlich der Fall- der Richter von sich aus Ermittlungen anstellt. Des weiteren bedeutet das neue Verfahren, dass grundsätzlich die Kosten des Verfahrens nach dem Grundsatz siegen und unterliegen verteilt werden und im Übrigen insbesondere die Gerichtskosten erheblich höher ausfallen werden. -------------------------------------------------------------------------------------------

Schönheitsreparaturen und kein Ende: Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 30.11.2006 (AZ: 333 S 10/06) ist folgende Klausel in eine Mietvertrag unwirksam: "Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen."

Das Landgericht führt aus, dass die Grenze zur Zustimmungserfordernis unklar ist und somit die Klausel eine versteckte Endrenovierungsverpflchtung enthält. Da viele Verträge eine solche Bestimmung enthalten, wirkt sich die Entscheidung auf tausende Mietverträge auch im Bereich Kassel aus.

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Betriebskosten: Kosten der Prüfung von Elekroanlagen umlagefähig.

Nach einer Entscheidung des BGH (AZ BGH VIII ZR 123/06) sind die Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage auf den Mieter umlegbar. Es handelt sich dabei nicht um Instandhaltungskosten sondern, so der BGH, um immer wiederkehrende Kosten. Die turnusmäßige Überprüfung führe auch mittelbar zur Reduzierung der Instandhaltungskosten. Voraussetzung für die Umlegungsfähigkeit sei jedoch, dass im Mietvertrag die Position "sonstige Beriebskosten" ausdrücklich vereinbart sei. Es ist also genau zu prüfen, was im Mietvertrag als umlegungsfähige Betriebskosten verenibart ist.

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Neue Entscheidung des EuGH zu Schrottimmobilien:



Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes dürfen Anleger, die in einer Haustürsituation einen Darlehnsvertrag zur Finanzierung einer sogenannten Schrottimmobilie abgeschlossen haben und dabei nicht über das Widerrufsrecht belehrt wurden, nach erfolgtem Widerruf nicht auf dem Schaden sitzen bleiben. Nach der Entscheidung hat das finanzierende Kreditinstitut auch den Schaden zu tragen.
Hintergrund ist, dass in den 90iger Jahren Kreditverträge häufig zu Hause bei Anlegern abgeschlossen wurden, um Immobilien oder Immobilienfonds zu erwerben, ohne dass eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgte. Der Widerruf ist auch noch nach Jahren möglich. Er führte bislang jedoch lediglich dazu, dass der Anleger das Darlehn vollständig zurückzahlen muss, jedoch die fast wertlose Immobilie behalten muss. Das Recht war daher für den Anleger oft wirtschaftlich nicht sinnvoll.
In einer neuen Entscheidung stellt der Europäische Gerichtshof klar, dass das finanzierende Kreditinstitut die mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken zu tragen hat, wenn nachträglich der Widerruf erfolgt bei unterlassener Widerrufsbelehrung.
Allerdings ist zu berücksichtigen, dass diese neue Entscheidung sich nur auswirken wird, wenn der Kreditvertrag vor dem notariellen Vertrag abgeschlossen wurde. Es ist daher sinnvoll, seine Verträge nochmals zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf die Zeitabfolge der Abschlüsse. Die Aktenzeichen des Europäischen Gerichtshofes sind Aktenzeichen C-350/03 und C-229/04.

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Neue Fachanwälte für Mietrecht:

Margarete Scharninghausen und Christian Franz, beide seit über zehn Jahren Rechtsberater beim Mieterverein Kassel, dürfen sich nunmehr Fachanwältin und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nennen. Während es Fachanwälte für andere Rechtsgebiete schon lange gibt, hat der Gesetzgeber den "Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht" erst Mitte des Jahres 2005 eingeführt. Eine Vielzahl mietrechtlicher Vorschriften und Unmengen von Gerichtsentscheidungen sowie die große Bedeutung für die meisten Menschen haben zu der Neuerung geführt. Der rechtsuchende Mieter (oder auch Vermieter) hat nun die Möglichkeit, schon an der Bezeichnung des Anwalts die von ihm gesuchten Spezialisten herauszufinden.

Mit Margarete Scharninghausen und Christian Franz handelt es sich um solche Spezialisten. Seit 1990 sowie seit 1997 beraten sie Mitglieder des Mietervereins Kassel, führen notwendige Prozesse und bemühen sich vor allem auch um eine gütliche Beilegung bestehender Probleme im Mietverhältnis. Komplizierte Rechtsprobleme sind bei ihnen in guten Händen. Für ihre sachliche, fundierte und engagierte Mitarbeit im Mieterverein erhielt Margarete Scharninghausen im Frühjahr 2005 die silberne Ehrennadel des Deutschen Mieterbundes. Beide gehören zu dem Team von elf Mietrechtsspezialisten beim Mieterverein Kassel.

MieterZeitung (DMB) / Oktober 5/2006


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Neue Fachanwälte für Mietwohneigentumsrecht (HNA / 07.08.2006):

Margarete Scharninghausen und Christian Franz, die bereits seit zehn Jahren beratend beim Mieterverein tätig sind, dürfen sich jetzt Fachanwälte für Mietwohnungseigentumsrecht nennen. Darauf verweist der Mieterverein Kassel und Umgebung e.V., Tel.0561 - 103 861

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AGG: Unwirksamkeit von Kündigungsfristenregelung im MTV RWE?
(03.09.2006)

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet auch die Diskriminierung wegen des Alters. Da sich das Gesetz nicht darauf beschränkt, vor Diskrimnierungen Lebensälterer zu schützen, sondern auch vor Benachteiligungen wegen eines jüngeren Alters schützt, ergeben sich Fragen in überraschenden Zusammenhängen. So findet sich im Manteltarifvertrag der Tarifgruppe RWE die Regelung, dass für die Verlängerung der Kündigungsfristen nur Zeiten der Betriebszugehörigkeit nach Vollendung des 25. Lebensjahres von Bedeutung sind (§ 18 Abs. 3 MTV RWE). Diese Bestimmung könnte nach dem neuen AGG unwirksam sein.

Aufgrund der tarifvertraglichen Regelung kann ein Arbeitnehmer der RWE, dessen Arbeitsverhältnis im Alter von 16 Jahren begann, nach 10 Jahren eine Kündigungsfrist von sechs Wochen zum Quartalsende in Anspruch nehmen. Ein anderer Arbeitnehmer mit gleicher Betriebszugehörigkeit, der seine Tätigkeit erst im Alter von 30 Jahren aufnahm, könnte demgegenüber eine Kündigungsfrist von 5 Monaten zum Quartalsende in Anspruch nehmen. Der jüngere Mitarbeiter wird also wegen seines (geringeren) Lebensalters benachteiligt. Nach der Bestimmung von § 7 Abs. 1 i.V.m. § 1 AGG darf ein Arbeitnehmer aber nicht wegen des Alters benachteiligt werden.

Das AGG verbietet aber nicht jede Benachteiligung wegen des Alters. So könnten die unterschiedlichen Kündigungsfristen möglicherweise damit gerechtfertigt werden, dass sie der "beruflichen Eingliederung von Jugendlichen" dienen sollen (§ 10 Ziff. 1 AGG).

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt kann noch nicht abgeschätzt werden, wie die Rechtsprechung zu dieser Frage gestaltet werden wird. Arbeitnehmern muss deshalb empfohlen werden, sich auf die Unwirksamkeit der Bestimmung, nach der für die Verlängerung der Kündigungsfristen nur die Zeiten der Betriebszugehörigkeit nach Vollendung des 25. Lebensjahres Berücksichtigung finden, zu berufen.